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17/04/2015 - Direito Imobiliário
A polêmica da comissão de corretagem
 

Artigo Publicado no Jornal Gazeta do Povo

A polêmica da comissão de corretagem

Grande controvérsia paira sobre a legalidade da cobrança de comissão de corretagem do adquirente nos casos de compra e venda de imóveis na planta, ou quando realizada em feirões e stands de venda existentes no local do próprio empreendimento.

Alguns profissionais do direito, através de todos os meios de comunicação, têm alertado aos consumidores que tal prática configura ilegalidade e abusividade contratual, incentivando o ingresso nas vias judiciais pleiteando a restituição em dobro.

 

A justificativa consiste na máxima de que “quem contrata paga”, caminhando o raciocínio de diversos juristas no sentido de que o dever de pagamento da taxa de corretagem nestes casos deve ser imputado exclusivamente à incorporadora. Em razão disso, as ações de repetição de indébito têm se tornado cada vez mais frequentes nos tribunais.

Todavia, nem sempre o interessado tem obtido êxito em sua pretensão porque o Poder Judiciário ainda não tem posicionamento pacífico com relação à matéria.

Na verdade, de forma geral, a legislação civil não impõe nenhuma restrição à transferência do dever de pagamento da comissão de corretagem ao comprador do imóvel, sendo que tal prática, inclusive, é prevista pelo artigo 725, do Código Civil.

A controvérsia fica mais evidente quando se trata de relação de consumo em que há imposição de cláusulas pela vendedora, ou seja, quando se tratam de contratos de adesão.

O entendimento pacífico dos Juizados Especiais e Turma Recursal do Paraná caminha do sentido de que a cobrança é ilegal, ainda que tenha havido expresso consentimento e, ainda que o valor da comissão esteja incluído no valor total da venda.

Contudo, diverge o entendimento de diversos Tribunais de Justiça Estaduais, tais como o do Distrito Federal, o de São Paulo e até mesmo o do Paraná, que entendem que estando o valor da comissão incluso no preço do imóvel e, havendo cláusula expressa de transferência da obrigação, não há ilegalidade, porquanto a cobrança não onera indevidamente o comprador.

Ou seja: dependendo da forma como a proposta para compra é formatada e, de acordo com o preço e as cláusulas constantes no contrato, o adquirente paga exatamente o preço que aceitou pagar pelo imóvel, independentemente da destinação dada ao dinheiro.

A questão já foi objeto, inclusive, do Projeto de Lei 6.825/2013, de autoria do Deputado Federal Antônio Roberto (PV-MG), o qual veda o repasse da comissão de corretagem, a qualquer título, à classe consumidora.

O projeto não teve seguimento, tendo sido emitido, inclusive, relatório desfavorável pela Comissão Nacional de Desenvolvimento de Indústria e Comércio, que defende a terceirização do serviço de intermediação imobiliária, inclusive, para a livre concorrência e, por conseguinte, para a diminuição do preço final ao consumidor, que ainda tem a benesse de usufruir de um serviço especializado.

Este também é o entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo, que no Incidente de Uniformização de Jurisprudência dos Juizados Especiais n.º 0000018-42.2014.8.16.0968, manifestou-se no sentido de que cláusula expressa a este sentido não configura venda casada pois inevitavelmente o custo da corretagem compõe o preço e será transferido ao comprador do imóvel, direta ou indiretamente.

Como se vê, parece que a polêmica acerca da legalidade da cobrança da comissão de corretagem do adquirente do imóvel está longe de chegar ao fim.

Princípios como o da livre concorrência e iniciativa contrapõe-se ao direito consumerista, merecendo maior reflexão doutrinária a respeito.

Ainda, outra controvérsia decorre dessas relações jurídicas. Há forte dissenso jurisprudencial a respeito do prazo prescricional para ajuizamento da ação. Enquanto parte entende que o prazo é de três anos, na forma do art. 206, §3º, inciso IV, do Código Civil, que trata do enriquecimento ilícito, outra aplica o art. 27, do Código de Defesa do Consumidor, que prevê prazo de 5 anos, e outra parte mais liberal entende que o prazo para pedido de restituição da comissão de corretagem é de 10 anos, de acordo com o art. 205, do Código Civil.

O Tribunal do Distrito Federal já pacificou o entendimento de que o prazo prescricional para o pedido é de três anos, através do Incidente de Uniformização Jurisprudencial n.º 2012 01 1 020194-0. Já a Turma Recursal do Paraná consolidou entendimento de que não havendo previsão expressa em lei, aplica-se o prazo ordinário de 10 anos contido na norma do art. 205, do Código Civil.

Como se vê, não há consenso com relação à legalidade e prazo de reclamação nas relações jurídicas decorrentes de contrato de corretagem, sendo recomendável que os tribunais caminhem no sentido de estabelecerem a uniformização da jurisprudência, evitando a massificação das demandas.

 
 
Autor: Materia Publicada no Jornal Gazeta do Povo - PR 17/04/2015, autores ODACIR PRIGOL e FLAVIA MANUELA MOREIRA ANTUNES

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